< Vorige Column index Volgende >

Column: Hoe werkt een bouwdepot bij een nieuwbouwwoning?

Auteur: Olivier Tardieu
Datum: 29-02-2016

Hoe werkt een bouwdepot bij een nieuwbouwwoning?

Ga jij voor een nieuwbouwwoning? Dan is de kans groot dat op het moment van tekenen de bouw nog niet af is, of zelfs nog helemaal niet van start is gegaan. Nadat je de hypotheek afsluit, betaal je tot aan de oplevering van de woning alle facturen voor de bouw. Deze betalingen gebeuren uit een bouwdepot. In mijn vorige column over de nieuwbouwhypotheek kwam dit onderwerp al kort aan bod. Nu zoomen we hierop in. Hoe gaat een bouwdepot bij een nieuwbouwwoning in z'n werk? Wat mag je er eigenlijk allemaal uit betalen?

Bouwdepot nieuwbouw

Koop jij een nieuwbouwwoning? Zodra je de koop-/aanneemovereenkomst tekent sluit je de hypotheek af voor de totale koopsom. Die bestaat uit de prijs van de grond én de woning. Zodra de notaris de overdracht heeft afgerond, begin je met betalen. Dit doe je eerst voor de grond en eventuele bouwtermijnen die al zijn verstreken. De rest van de hypotheek komt in een bouwdepot . Daaruit worden de termijnen van de bouw betaald.

Waarvoor mag je het gebruiken

Je mag een bouwdepot alleen gebruiken voor dingen die nagelvast aan het huis zitten. Dit zijn zaken die je niet zo eenvoudig mee kunt verhuizen. Wat kun je dan betalen uit het bouwdepot? Je gebruikt het voor de grond waarop het huis op komt te staan. Ook betaal je er de bouwtermijnen mee. Daarnaast gebruik je het bouwdepot voor het meerwerk aan de woning en bijvoorbeeld ook voor de tuinaanleg, badkamer en de bestrating.

Betalen uit een bouwdepot

Oké, het geld komt dus in een bouwdepot. En dan? Uit het bouwdepot bekostig je de facturen die je aannemer naar jou stuurt. Zorg ervoor dat de datum op die facturen overeenkomt met de bouwtermijnen die in het koopcontract staan. Het verschilt per verstrekker hoe de factuur wordt betaald. In de meeste gevallen stuur je een ondertekende factuur naar je geldverstrekker. Zorg ervoor dat je alle facturen goed bewaart, ook voor de Belastingdienst. Soms mag je kiezen of je het bedrag direct aan de leverancier laat uitbetalen of aan jezelf, indien je iets hebt voorgeschoten.

Meer-/minderwerk

Bij een nieuwbouwwoning kun je te maken krijgen met meer- of minderwerk. Meerwerk houdt in dat je afwijkt van het standaard bouwplan, bijvoorbeeld doordat je een luxere badkamer wilt. Hiervoor moet je extra geld neerleggen, maar deze kostenpost kun je in je hypotheek meefinancieren en vervolgens uit het bouwdepot betalen. Hoeveel meerwerk je mag meefinancieren in de hypotheek verschilt per geldverstrekker, maar het bedrag is altijd maximaal 25% van de koopsom.

Wil je juist bepaalde onderdelen uit het bouwplan weglaten? Dan is er sprake van minderwerk. Voor de zaken die je laat vallen ontvang je een vergoeding.

Rente over het bouwdepot

Wat gebeurt er met het geld dat (nog) in het bouwdepot staat? Hierover ontvang je van je hypotheekverstrekker rente. Daarnaast betaal je hypotheekrente over je lening. De rente die je over het bouwdepot ontvangt wordt in mindering gebracht op je maandelijkse hypotheeklast. Als de rente die je ontvangt net zo hoog is als de rente die je moet betalen, dan heffen die elkaar op. Het kan echter ook zijn dat je minder rente krijgt vergoed over je bouwdepot. Hierdoor betaal je dus zowel voor je uitstaande hypotheek als voor je bouwdepot. Dit is niet bij alle geldverstrekkers gebruikelijk, maar er zijn uitzonderingen.

Stijgende hypotheeklasten tijdens de bouw

Tijdens de bouw van de nieuwbouwwoning staat er steeds minder geld in het bouwdepot. Daardoor ontvang je dus ook minder rente. Dit kan zorgen voor stijgende woonlasten, omdat de hypotheekrente en aflossing van je hypotheek gelijk blijft. Dit heet renteverlies tijdens de bouw, maar daarover lees je later meer. Je kunt het verschil tussen de rente dat je ontvangt en betaalt in je hypotheek meefinancieren. Zo zul je de stijgende maandlasten niet merken.

Bouwrente is aftrekbaar van de belasting

Je betaalt na het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst bouwrente. Deze mag je twee jaar volledig aftrekken. Voorwaarde is dan wel dat je het gebruikt voor de eigenwoningschuld. Hoe gaat dat in z'n werk? Je trekt de rente die je over het bouwdepot betaalt af van de rente die je ontvangt. Het bedrag dat overblijft mag je aftrekken in box 1. Wat houdt dat precies in? Je mag het renteverschil aftrekken van je belastbare inkomen. Zo betaal je dus minder inkomstenbelasting.

De twee jaar waarin je dit mag aftrekken beginnen zodra je het koop- of aanneemcontract tekent. Heb je de hypotheek dan nog niet rond? Dan starten die twee jaar vanaf het moment van levering bij de notaris.

Renteverlies: tijdens en voor de bouw

Bij een nieuwbouwwoning betaal je hypotheekrente in de tijd dat je nog niet in het huis verblijft. Dit heet ook wel renteverlies. Je kunt hier tijdens de bouw en voor de bouw mee te maken krijgen.

Tijdens de bouw

Zodra je eigenaar bent van de woning begin je direct met het betalen van de maandelijkse hypotheeklast, die uit de hypotheekrente en de aflossing bestaat. Daarnaast ontvang je de rente over het bouwdepot en dit wordt van de hypotheeklasten afgetrokken. Naarmate de bouw vordert en de facturen van de aannemer uit het bouwdepot worden betaald, ontvang je steeds minder rente. Dit renteverlies tijdens de bouw kun je meefinancieren in de hypotheek. Deze lening voor het renteverlies zelf kun je niet aftrekken van de inkomstenbelasting, maar de rente die je betaalt wel.

Dubbele woonlasten

Let er ook op dat je tijdens de bouw ook nog met dubbele woonlasten te maken krijgt. Je betaalt daarnaast immers nog de kosten voor de huur- of koopwoning waarin je verblijft totdat de nieuwbouwwoning klaar is. Ook deze lasten vallen onder renteverlies tijdens de bouw. Deze financieer je mee in de hypotheek of met eigen geld. Kies je voor betalen met eigen geld? Dan moet je aan de bank bewijzen dat je deze lasten gedurende twee jaar kunt betalen.

Voor de bouw

Teken je de koop-/aanneemovereenkomst als de grond al gekocht is en de bouw al van start is gegaan? Dan kom je eigenlijk midden in het bouwproces binnen. Hierdoor krijg je ook te maken met renteverlies voor de bouw. De aannemer rekent namelijk kosten voor de grond- en bouwrente die hij in die periode heeft gemaakt. Deze rente is vaak hoger dan de hypotheekrente. De grond- en bouwrente verhoogt de koopsom van de woning en kan in de hypotheek meegefinancierd worden. Omdat je een duurder huis koopt, mag je de rente aftrekken.