< Vorige Column index Volgende >

Column: Leegstand kantoren verminderen door ‘Cup a Soup-effect’

Auteur: Frank Zwetsloot
Datum: 12-04-2011

Nederland kampt met grote leegstand van kantoren. De meeste beleggers van kantoorvastgoed gedragen zich als traditionele beleggers die hun revenuen tellen. De gemiddelde belegger laat een makelaar een bord in de tuin zetten met ‘Te Huur’ en wacht af wanneer de makelaar hem belt met een huurder. Het is alleen bij toplocaties te verwachten dat een pand op deze wijze verhuurd wordt. Beleggers moeten beter na gaan denken waardoor hun product zich onderscheid of op welke wijze ze zich in de markt kunnen onderscheiden.
Ze kunnen ook nadenken over hoe ze nieuwe behoeften kunnen gaan te creëren. Het mooiste voorbeeld van het invullen van een latente behoefte is nog steeds ‘Cup a Soup’. Op kantoren werd koffie en thee gedronken en niemand dacht aan soep om 4 uur ’s middags. Unilever heeft hier goed laten zien dat je een markt kan maken. De beleggers in kantoren kunnen ook nieuwe markten creëren. Dit verlangt wel ondernemerschap en het nemen van risico’s.
Het vorige kabinet heeft een onfortuinlijk plan geopperd om het ondernemerschap in de kantorenmarkt te beperken door de herontwikkeling van het bestaande kantorenvolume te verplichten. Het doel is de leegstand van kantoren te verminderen. Het meest storende is wel het inperken van de marktwerking. Het ondernemerschap en de daarbij behorende creativiteit worden door dit plan niet gestimuleerd.

Latente behoeften
Als we kijken naar de samenleving en de veranderende behoeften van werkenden, de veranderende arbeidsverhoudingen en de technologische ontwikkelingen dan volstaat een standaard kantoorgebouw steeds minder. Beleggers zouden moeten nadenken hoe ze inspelen op deze veranderingen en hoe de toekomst voor hun vastgoed uit gaat zien. Het product kantoor wordt dan gezien als een dienst of één van de diensten die geboden wordt in plaats van een stapel stenen.
De veranderende arbeidsverhoudingen komen onder andere tot uiting in het aantal zzp’ers. De professionals binnen deze groep zoeken vaak verschillende soorten werkruimtes en mensen uit dezelfde branche. Een zeer flexibel bedrijfsverzamelgebouw met verschillende soorten ruimtes die door de verschillende huurders gebruikt kunnen worden. Een thema voor het gebouw speelt ook in op de behoefte van deze groep. Van de belegger verlangt dit concept dat het gebruik van het gebouw gemanaged wordt. Als de belegger zorgt voor wisselwerking tussen de huurders wordt het pand extra aantrekkelijk voor (potentiële) huurders.

Kijk vooruit
Veel beleggers gaan pas nadenken op het moment dat huurcontracten niet verlengd worden. Het ontbeert vaak aan vooruitkijken en op tijd anticiperen. Als een pand eenmaal leeg staat wordt het steeds lastiger het gevuld te krijgen. Zeker als een afweging gemaakt moet worden of een pand herontwikkeld wordt. Herontwikkeling kost tijd en zeker als de bestemming gewijzigd moet worden ben je zomaar 2 tot 3 jaar verder.
Al met al zijn er talloze mogelijkheden voor de leegstandsproblemen van kantoorbelegger te verzinnen. Van invullen van de latente behoeften in de markt tot herontwikkelen. De winst voor beleggers en de maatschappij zit er in als beleggers zich meer als ondernemer gaan gedragen.

Frank Zwetsloot