< Vorige Column index Volgende >

Column: Starheid in de woningmarkt door scheefwonen

Auteur: Frank Zwetsloot
Datum: 29-01-2011

Scheefwonen is een serieus probleem voor de Nederlandse woningmarkt. Het CPB spreekt over ca. 7,5 mld. aan woonsubsidie die niet op de juiste plek terecht komt. De VROM-raad spreekt over 900.000 bewoners die scheefwonen. Het gaat over serieuze aantallen en bedragen. Deze groep draagt in belangrijke mate bij aan de starre woningmarkt van Nederland. Hoe kunnen we dit probleem verkleinen en daardoor meer dynamiek in de woningmarkt krijgen?

De gemiddelde bewoner van een sociale huurwoning denkt dat zijn woning € 350,-of € 400,- per maand kost. Dit weerspiegelt natuurlijk niet de daadwerkelijke kosten. Het verschil tussen de huur die betaald wordt en de reële huur op basis van marktwaarde loopt snel op tot € 250 tot € 300,- per maand.

Er zijn twee serieuze oplossingsmogelijkheden. Enerzijds kunnen de corporaties commerciële huren gaan vragen en krijgen bewoners op individuele basis compensatie door subsidies. In dit geval worden woningcorporaties commerciële beleggers. Anderzijds kan de oplossing gevonden worden in het direct koppelen van de huur aan het inkomen van een bewoner.

Woningcorporaties worden commerciële beleggers
Als woningcorporaties commerciële beleggers worden, zijn er meerdere belangrijke voordelen te behalen. Zo wordt het puntenstelsel waarmee huur wordt bepaald opgeheven. Huurders worden zich bewust van de daadwerkelijke kosten van hun woning. Het verschil tussen de waarde van locaties wordt transparant. De gelijke huur van een woning in het hartje van Utrecht of Amsterdam en het centrum van Delfzijl op basis van dezelfde punten gaat hiermee uit de wereld. De huurwoningmarkt in Nederland krijgt een grotere differentiatie door de waarde van de locatie mee te nemen in de prijsstelling van een woning.

Een belangrijke kans is dat de grondwaardes van corporatiewoningen meer in de buurt van koopwoningen komen waardoor een meer eenduidige markt ontstaat. Bijkomend voordeel is dat deze systematiek ook voor koopwoningen doorgevoerd kan worden.

Belangrijke nadelen van deze oplossing is dat er een enorme financiële en fiscale verschuiving moet plaatsvinden van woningcorporaties naar de staat. Het eigenaarschap van de corporaties en van de waardesprong is hierin een groot vraagstuk. De subsidiering van de sociale woningmarkt zal gaan via individuele vergoeding op basis van inkomen en vermogen. Deze toetsing kan de belastingdienst als enige goed uitvoeren en handhaven, omdat zij daadwerkelijk inzicht hebben in inkomen en vermogen van personen en ze een jaarlijkse toetsing hebben door de belastingaangifte.

Bijkomend effect kan zijn dat gemixte wijken verdwijnen door de hoge basishuur die in dure wijken zullen ontstaan waardoor dit niet overbrugbaar wordt voor de bewoners met lage inkomens.

Woningcorporaties gaan de huren direct koppelen aan inkomen
De huur van een woning kan direct gekoppeld worden aan het inkomen van bewoners. Dit kan op basis van een percentage van het inkomen. Als we een woonlast van 35% als percentage van het inkomen acceptabel vinden kan hier de huur van een bewoner door worden bepaald.

Salaris 25.000  37.500 50.000
Belasting (o.b.v. 2010) 8.932 14.171 19.421
Netto inkomen 16.068 23.329 30.579
Woonlast 35% 35% 35%
Woonlast per jaar 5.624 8.165 10.703
Woonlast per maand 469  680 892
Elektra, belastingen, e.d 150 150 150
Huur 319 530 742

De voordelen zijn helder, scheefwoners gaan wezenlijk meer betalen voor hun woning. Bij een directe koppeling tussen woningcorporatie en belastingdienst lijkt dit eenvoudig door te voeren. De nadelen zijn:

Door de koppeling van de woonlasten aan het salaris ontstaan grote verschillen tussen de huren voor dezelfde woning. Deze systematiek creëert geen relatie tussen de waarde van een woning en de te betalen huur. De woningcorporaties zullen jaarlijkse het inkomen moeten toetsen van de bewoners. In deze systematiek wordt geen koppeling gemaakt met het vermogen van een bewoner.

Conclusie
Ondanks het feit dat het doorvoeren van een directe koppeling van inkomen de meest eenvoudige oplossing lijkt, gaat de voorkeur uit naar de omvorming van corporaties naar commerciële beleggers. Deze oplossing is voor de lange termijn duurzamer en legt de verantwoordelijkheden waar ze horen. De lastige vraagstukken van het eigenaarschap van de corporaties en hun waardesprong moeten nog wel beslecht worden.

Frank Zwetsloot